Місто треба не розширяти назовні, а максимально ущільнювати всередині. Розмова з головним архітектором Львова про скандальні забудови й новий генплан

• Антоне, багато обговорень і критики виникло останнім часом щодо реконструкції площі Міцкевича, план якої підтримала сесія міськради. У чому архітектурна цінність зміни площі, особливо враховуючи загрози для пам'ятника Міцкевичу та охоронну зону ЮНЕСКО?

Проєкт детального плану пропонує сформувати при підході з північно-східного боку від пам'ятника Міцкевичу пішохідну площу, аби люди могли підійти до нього, а весь транспорт йшов з південного боку. Зрештою, таке розширення пішохідної зони середмістя – для того, щоб сформувати комфортний озеленений простір. Знаємо, що цей пам'ятник дуже важливий для туристів, гостей із Польщі, які змушені фактично кидатися під колеса, щоб підійти до пам'ятника. 

До речі: у травні на комісії транспорту, зв'язку та міської мобільності Львівавтодор презентував декілька варіантів покращення транспортних потоків довкола площі Адама Міцкевича. Тоді директор департаменту міської мобільності та вуличної інфраструктури Олег Забарило зазначив, що в кожному з варіантів є затримки й покращення. Та один з них був би найкращим. "Дві смуги руху прямо від оперного театру. Плюс третя автобусна. Дві смуги по проспекту Свободи могли б бути забезпечені, якщо посунути на 1,5 метра пам’ятник. Але це пам’ятка національного значення, тому тут діють інші механізми, багато юридичних моментів потрібно врахувати", – казав Забарило. 

І сходи, і травники навколо пам'ятника – де-факто його частина. На одному із засідань транспортної комісії хтось запропонував: а давайте, можливо, якусь сходинку посунемо. Я такого не заявив би ніколи, і це не розглядалося як варіант під час розгляду детального плану, але чомусь набуло такого поширення. Можна, звичайно, жартувати, але якщо говорити серйозно, то це – несерйозно. 

Що стосується гіпотетичного паркінгу, з погляду містобудівної документації там може бути достатньо великий як для такого компактного місця підземний паркінг, який задовольнив би потреби цієї локації. Хто будував би цей паркінг, платив за нього, на яких умовах – це питання формату. Інвестиційний проєкт, державно-приватне партнерство чи якась інша форма оренди, узгодження інтересів громади міста і приватного інвестора – це відкриті питання наступних черг. Це може бути гіпотетично проєкт, який місто збудує і здаватиме підземний паркінг, як, наприклад, Львівавтодор на Валовій. 

Фото: Андріана Стахів

• Тобто загроз у підземному втручанні на площі Міцкевича для облаштування паркінгу немає?

Я чув про побоювання щодо самого пам'ятника Міцкевичу, також через колектор Полтви. У цьому немає загроз. Хочу зазначити, що колектор Полтви якраз пролягає з південного боку, а планований паркінг розташовується з протилежного. Відстань між ними значно більша, ніж, скажімо, від колектора до будинку готелю "Жорж" на просп. Шевченка або до будинку на вул. Галицькій, 15. Вони розташовані просто поряд з наявним колектором, у підвалах будівель є пивниці, давно сформовані. Так само під "Укрсоцбанком", який де-факто ближче до колектора і до пам'ятника. 

Тому в будь-яких втручаннях не бачу жодних проблем. На давньороманській готичній площі святого Штефана у Відні поруч з історичними залишками в підвалинах собору святого Штефана збудовано ще у 1970-х роках багаторівневий підземний паркінг, здається, на 5 поверхів. 

До речі: на сесії 25 травня депутати Львова дали добро на комплексну реконструкцію площі Міцкевича, попри те, що архітектори, реставратори, захисники історичної спадщини розкритикували новий Детальний план території (ДПТ). Центральна частина міста має надто складну інженерну характеристику, зауважують фахівці, чимало підземних комунікацій перебуває в аварійному стані, й будь-яке порушення цілісності території може призвести до дуже поганих наслідків. Крім того, площа Міцкевича – це також територія історико-архітектурного заповідника, що має відповідний статус, і включає пам'ятки архітектури, монументального мистецтва і містобудування. Будь-яке втручання всупереч закону спотворює її загальний вигляд, також має бути проведена спільно з ЮНЕСКО комплексна експертиза, без чого різні зміни є незаконними. 

• Багаторічна проблемна забудова району Під Голоском: чи може місто працювати на випередження і створити план забудови, аби не доводилося "розгрібати Шанхай" від забудовників?

Упродовж років тут було прийнято низку детальних планів, які постійно трансформували те, як ця дільниця має виглядати. Йшлося фактично про забудову 4-5 великими забудовниками та низкою дрібніших, наприклад, є забудовник з Чернівців, який звів один будинок. Обов'язки облаштувати правильно вулицю біля будинку, спроєктувати хідник, посадити дерева, встановити освітлення тощо – за це мали би відповідати забудовники. Скоординувати місту таку велику кількість девелоперів, які просто будують, продають і втікають, і, по суті, перекладають відповідальність на сусіда – це дуже важко, а в цьому районі це особливо видно. 

Щодо забудови також є порушення. Наприклад, на вул. На Нивах, де замість 4-поверхового звели 12-поверховий будинок. Звісно, ці 8 поверхів – це живі люди, які купили помешкання і стали заручниками. Цей забудовник успішно втік, залишивши всі проблеми на голову міста й мешканців. Дозвільні  документи були порушені, і тепер люди мають вирішувати це юридично. Соціальна інфраструктура ніде не розраховувалася, через це є навантаження, а закон дозволяє, принаймні тоді дозволяв переробляти технічні поверхи на житлові. Норми так прописано, що не завжди це вважається порушенням, є дозволені формати. Та навіть якщо у 10-поверхівках додати один поверх, площа в цих будинках вже зростає на 10%. 

Стосовно окремих просторів – коли я почав працювати з цим районом, зрозумів ключові речі, які треба поправляти, ми намалювали загалом план вулиць і погодили його з мешканцями. Наприклад, біля комплексу "Обрій" був карколомний підйом. Там зробили пандус, висадили дерева, зробили громадський простір, сходинки – все це стало зручним зв'язком з парком. Знову ж таки, з цим парком працював попередник Юліан Чаплінський, щоб облаштувати його там замість житлової зони, і зараз змінами зонінгу плануємо узаконити та зробити зелену зону офіційною зеленою зоною. Цьому зараз присвячено левову частку містобудівної роботи. 

Є будинки, зведені з порушеннями, які виходять за червоні лінії й т.д. Ми навіть надсилали листи, щоб комісія при міністерстві (Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури України – Авт.) зайнялася питанням сертифікації тих архітекторів, які порушують чинні норми проєктування, і будинок реально вилазить за червоні лінії. 

До речі: Львів'яни з вулиць Малоголосківська, Рільнича, Млинова, Ждахи, Загули, Під Голоском та інших майже 7 років борються проти масової хаотичної забудови житлом мікрорайону Під Голоском та дерибану землі. Власне, після оприлюдненого навесні факту по суті рейдерського захоплення 22 га місцеві активісти у травні ініціювали зустріч, на яку запросили мера, чиновників і депутатів. Тоді представники міста пообіцяли вирішити проблеми мікрорайону. Далі відбувалися засідання робочої групи, де мешканці зустрічалися з архітекторами та потенційними забудовниками. Згодом, на чергових зборах у липні, стало відомо, що компанія "Аурум", з якою пов'язана низка фірм, які стали власниками новопридбаних ділянок на Малоголосківській, звернулася до міста з вимогою змінити зонінг.

• То чи будуть вагомі зрушення у вирішенні ситуації найближчим часом?

Проблем є багато. Законом не визначено якихось пріоритетів – якщо людина має земельну ділянку, вона звертається по містобудівні умови та обмеження, і згідно з законом вони мають бути видані. Те, що ми маємо в районі Під Голоском – це безпрецедентне явище, коли на видачу містобудівних умов та обмежень було накладено мораторій. Так триває вже по суті третій рік: працює мораторій, і в цьому районі речі стабілізуються. Через війну, а раніше ковід, немає змоги будувати дороги, розв'язки, тунелі, навіть майданчики. 

Можна подивитись, як виглядає забудова у багатьох великих містах України. І я хочу сказати, що порівняно з багатьма подібними вулицями в інших містах Під Голоском має кращий вигляд, гуманніший. В нас немає стін на 16 поверхів. Найгірші речі – можуть бути дві 10-поверхівки, які стоять надто близько. Або люди часто кажуть про "Добру Оселю", де будинки стоять на відстані 40 м один від одного. 

Зараз для нас пріоритетом є вулиця Щепова, так само виїзд (вулиця Проєктована, – ред.), що був створений фактично в бетоні й на сьогодні там можна виїжджати на Тунельну. Цю вулицю фактично потрібно привести до тями, зробити з нормальною інфраструктурою, зробити покриття, щоб там міг автобус їхати, зменшивши тим самим навантаження приватного транспорту. 

А з точки зору формату, минулоріч ми навіть прийняли стандарти якісного житлового будівництва. От я понад 10 років викладав у Вищій школі архітектури, і все одно досі таке відчуття, ніби продовжую викладати: пояснюємо забудовникам, архітекторам, що не можна робити двір, у якому будинки стоять ближче, ніж дозволяє висота – тоді утворюється колодязь між ними, і в цей простір навіть сонце не попадає. Наші норми цього не дозволяють, має бути інсоляція, тобто пряме потрапляння сонця. Через півтора року дії цих приписів бачимо, що вони працюють. Забудовники, архітектори вже враховують ці речі, аби їх не переущільнювати. 

На забудовників було покладено зобов'язання, що вони мають облаштовувати інфраструктуру поруч. Ми комунікуємо з забудовниками, щоб, наприклад у верхній частині вул. Малоголосківської більше вдалося зробити. Там є первісний забудовник, який звів садочок. До речі, попри брак соціальної інфраструктури (садочки, школи – Авт.), не всі місця в садочку заповнені. Також з мешканцями порушували питання щодо глиняного схилу, з якого вода текла вниз по вулиці, люди переживали за машини. Забудовник зробив габіонну стінку, стік води, акумуляцію, і проблеми вже немає. 

Я погоджуюся, що є багато нюансів, з якими треба працювати. Для Під Голоском треба робити проєкт вулиці, це питання бюджетних коштів. Жоден забудовник не збирається зараз платити за це, адже це досить коштовно: з прокладанням додаткових мереж, влаштуванням освітлення, озелененням. Вулиця Під Голоском має бути зразковою, але це буде, коли з'явиться змога вкладати такі речі. 

До речі: 4 серпня, вже після нашої розмови з Антоном Коломєйцевим, Львівська міськрада вдруге видала містобудівні умови на будівництво школи з садочком на Під Голоском, але тепер уже не ЛКП "Рембуд", а приватній компанії, яка поруч зведе ЖК, – "Резидент Девелопмент". 

Мораторій на будівництво в мікрорайоні, який у Львові ще називають "Малоголосківським гетто" через щільну забудову, запровадили у 2020 році на вимогу мешканців. Заступник міського голови Любомир Зубач запевняє, що одноразове порушення мораторію – це не порушення. Він також повідомив, що цей самий інвестор уже будує новий корпус школи у Львові на вул. Героїв Крут. А на Малоголосківській підготовчі роботи готовий розпочати вже цього місяця. Кілька місяців витратять на перенесення мереж, відтак візьмуться до будівельних робіт.

• Під час крайньої зустрічі з мешканцями району Під Голоском стало відомо, що компанія "Аурум", з якою пов'язані фірми-власники ділянок на 22 га, звернулася до міськради з вимогою змінити зонування з садибної на багатоповерхову. Але мешканці проти цього. Ви, місто загалом, погодитеся на вимогу забудовника?

Дивіться, ми цей план робимо, щоб зважити всі навантаження на цей район, аби він був зважений щодо розвитку. Ви кажете, чи будемо змінювати? Так, будемо, бо цей план для того, щоб змінити район. Чи із садибної забудови на багатоповерхову? Це вже інше питання. Ми будемо змінювати з багатоквартирної на парки, це так. 

Там є дуже багато запитів, там не один власник на понад 20 га, який хоче щось змінити. Є й дрібніші ділянки. Фактично кожен кейс ми проговорюємо з мешканцями. Робоча група – це база. У мешканців були побоювання, тривали досить жваві дискусії щодо того, що міська рада щось там запланувала. Гіпотез може бути мільйон. І проєктанти розробляють їх, до них надходять звернення і т.д. Але поки робоча група не погодить цих речей, не зрозуміє, що потрібно, а що ні, до того часу нічого без відома робочої групи туди вноситися не буде. 

На мою думку, десь можна підняти щільність, щоб в іншому місці створити школу, парк тощо. І це не обов'язково стосується великої площі, тих земель за горами. Зрештою, на території Ж-1 можна планувати забудову, яка буде зваженою, матиме менше навантаження. 

Якщо є приватна власність цих територій, яка не оскаржується юридично, то люди матимуть право звертатися по містобудівні, коли буде знято мораторій, і ми ці містобуди змушені будемо видавати – так говорить закон. А наша ціль зараз – зробити цей зонінг таким, щоб там був пріоритет на парки, соціальні заклади. Чи ця школа буде збудована зараз, чи через 5 років – це вже друге питання. Тому що є школи, які найближче до сформованого житла – вони є пріоритетними. До речі, коли ми розглядали, де будувати школу на 3D-принтері, то перша ідея, яку я запропонував, – звести її біля району Під Голоском. Ви знаєте, що її будують біля наявної школи, де ми розвантажимо початкові класи. Це ж не випадково так було зроблено, тому що цей район потребує уваги й ми запропонували французьким благодійникам зробити ці речі саме тут. 

До речі: мешканці мікрорайону Під Голоском зареєстрували петицію з вимогою заборонити висотну забудову і створити парк в мікрорайоні "Під Голоском". Люди закликають мерію заборонити висотну забудову на 22 гектарах, що розташовані у зеленій зоні району, й пропонують створити там парк. Львів'яни просять провести повне та незалежне обстеження лісових насаджень – навколо пагорбу і включно з 22 га садових ділянок, що останнім часом були надані певним громадянам і зараз є у власності будівельної компанії. Автори петиції також закликають залучити мешканців, незалежні організації та експертів для якісного обліку, встановлення цінності та захисту від знищення лісу. 

• Один з архітекторів-розробників попередніх генеральних планів Львова нещодавно зазначав, що новий документ має базуватися на великій кількості статистичних даних. Коли буде оновлений генплан і що для цього треба?

Останній перепис населення робили дуже давно, а він має бути регулярним, як мінімум раз в 10 років. Тож скільки в якій громаді живе людей зараз із війною, звичайно, складніше порахувати. Але є неформальні способи взнати ці речі. Наприклад споживання базових елементів як-от хліба, фруктів – у нас соціальні яблука і, на диво, банани. За допомогою зубних щіток теж можна визначити – люди їх з певною регулярністю міняють. Це звучить більше як анекдот, але ми максимально стараємося зібрати статистику – байдуже, чи говоримо про містобудівну документацію, чи про завантаженість шкіл. Працюємо з тим, як є. Ми порахували кожен метр у місті, розуміємо як воно трансформується, і стараємося мислити не шістьма районами, а мікрогромадами, як-от Збоїща, район Виговського тощо. Це історичні топоніми, які гуртують людей навколо мікрогромад і дають можливість вирішити цю інфраструктуру на локальному рівні. 

Нещодавно з'явився новий документ у містобудівній документації – комплексний план територій, фактично для об'єднаних територіальних громад. У нашому випадку є міська тергромада, до якої входять Винники, Дубляни, купа сіл, території між ними так само, й це більше питання планування цієї території, не міста. Розроблений комплексний план стане базою для розробки планів окремих міст. Можливо, для деяких і не буде потреби оновлювати генплан, тому що в комплексному будуть основні відомості.

Фото: Андріана Стахів

Ми вивчали, як такі речі виглядають в інших містах Європи. Крім того, два роки тому сесія міськради затвердила інтегровану концепцію міста, яка для мене, наприклад, є орієнтиром. Це достатньо хороший документ, який дозволяє якісніше комунікувати з тими ж забудовниками, пояснюючи їм, що тут чи тут не варто ущільнювати. Зараз працюємо над інтегрованою концепцією МТГ, яка стане основою для розробки самого комплексного плану. Виходячи з цього, зможемо розробляти інші плани. 

• То можна говорити про інтенсивнішу забудову околиць?

Ні, аж ніяк. Те, що ми опрацьовуємо якусь ділянку, не означає, що ми збираємося її забудовувати. Зараз маємо міську територіальну громаду. Люди часом плутають, що це місто стало таким великим. Ні, місто залишилося таким, як було, і Дубляни, і Брюховичі, і Винники, і села, а між ними є земля, дуже часто це сільськогосподарські, меліоративні території, великі торфовища. Маємо придумати, як їх використовувати якісно без шкоди для довкілля. 

Догма сучасного містопланування полягає в тому, що потрібно розвивати всі населені пункти компактно. Якщо ми маємо місто, потрібно його не розширяти назовні, а максимально ущільнювати всередині. Це означає втрачати комфорт у проживанні. Можна поєднувати ті ж парки, зелені зони, двори зі щільністю, тоді ущільнювати означає будувати високо. Як на мене, і це зафіксовано у стандартах якісного будівництва Львова, 6-7 поверхів, з двориками, якісними озелененими вулицями – це має бути підходом. І місто має залишатися компактним у тих межах, де воно є. Потрібно переосмислювати території, які працюють погано. 

Наприклад, маємо залізницю, яка проходить уздовж вулиць Луганська, Пасічна. Або вулиця Зелена, є низка проєктів зараз поруч із Жасминовою всередині. Там були раніше зведені будинки на 10-12 поверхів, які не відповідають тому, як ми мали б на сьогодні забудовувати цю територію. Стараємося поміж ними тими ДПТ, які є в розробці, зробити забудову середньої висоти, більше зелених зон, дворів, тобто гуманізувати цей район. Те саме намагаємося робити на Миколайчука. Це має бути район Unbroken, лікарні, реабілітація, тема важлива. Там будуємо муніципальне житло на засадах середньої поверховості розміреної забудови. Це ущільнення в межах міста, але воно дає комфорт, покращує середовище. Так забудовуються європейські міста.

• Між тим, кілька років тому говорили про ідею створення мистецького містечка на території кераміко-скульптурної фабрики. Тоді ще Лілія Онищенко підтримувала таке рішення. Але нещодавно у соцмережах повідомлялося, що нібито там заплановано створити геть інший проєкт, і про це вже йшлося на містобудівній раді. Яка ситуація?

Я знаю, поширюються чутки, що місто має намір там щось будувати. Ніхто не говорить про таке в тій частині кераміко-скульптурної фабрики, де є майстерні. Я не бачив жодного реального проєкту, який пропонував би там щось знести й т.д. Є частина території, де планується реалізація спортивного клубу, там немає будівель, локація розташована поряд з наявною частиною скульптурної фабрики. 

Там, де працюють митці, скульптори, орендують дизайнери – я сам був у тих майстернях, і місто відстоює, що це має бути мистецький квартал, щоб зберігати ці приміщення. Звісно, там може бути покращення з точки зору громадського простору, громадського харчування. Треба працювати з тим, зробити активним мистецьким господарським місцем. На сьогодні воно виглядає залишковим. 

До речі: за словами львівських майстрів, які працюють у приміщеннях кераміко-скульптурної фабрики, територію планують забудувати імовірно готелем, а їм пропонують в обмін на фабрику офісний будинок, вдесятеро менший за площею від об'єктів на фабриці й зовсім не придатний для потреб майстрів. 

• Ви вже згадували рекомендації для забудовників, які були впроваджені торік, зокрема щодо кімнат захисту та паркінгів-сховищ. Ці норми працюють зараз?

Так, щодо паркінгів подвійного призначення ми робили рекомендації ще до початку повномасштабної фази війни, і вони спрацювали. Коли почалися перші тривоги, люди зверталися, відкривали ще навіть недобудовані комплекси, в яких було сформовано укриття в паркінгах. Там були туалети, стільці, зараз ми поліпшили ці правила, сказали, що має бути опалювальний простір. 

У кожному проєкті, який подається на містобудівну раду або на виконком, насправді включені ці речі. Із завершених об'єктів, наприклад, той офісний центр на Стрийській, який постраждав від ракетного удару: в ньому було укриття, достатньо якісно сформоване, із запасом води, опалювальними кімнатами тощо. Я особисто там був, воно дійсно було дуже класне. 

Нещодавно обговорювалася офісна забудова поруч з озером на Науковій – Стрийській. Там плануються якраз такі ізраїльські кімнати для захисту на поверсі. Це хороша опція, позаяк у цьому комплексі високі ґрунтові води, лізти у підземні поверхи не варто, але вже в самій будівлі запропоновано зони укриття. 

• Чи достатньо контролює і впливає на забудовників місто?

У Львові є конкуренція між забудовниками: хто зробить кращі майданчики, цікавіший концепт комплексу. Все більше міксують, дозволяють собі разом з житлом будувати офіси, комерцію, ті ж приватні садки, заклади денного перебування дітей тощо. Усе це – класна історія, бо конкурують не просто ціною за метр квадратний у мурашнику, а змагаються якістю, й це дуже цінно. Насправді я маю максимальну повагу до всіх – забудовників, архітекторів – тому що люди інвестують кошти у надзвичайно ургентних обставинах, і ми намагаємося максимально підтримувати й допомагати. 

Зрештою, маємо соціальну відповідальність: є забудовники, які розуміють, що їм на плечі лягає в тому числі забезпечення інфраструктури, запобігання негативним наслідкам житлового будівництва. Якщо таким наслідком буде брак садка чи школи, то їх варто передбачити в цьому комплексі. Компанії свідомо починають проєктувати, враховуючи так само досвід того ж Під Голоском та інші, які вже реалізовані. Ніхто не хоче другий раз ставати на граблі. Всі розуміють, що Львів зараз є містом в Україні, де всі хочуть далі працювати й пишатися об'єктами, які зробили.