Що варто знати про відкриття ринку землі: очікування, переваги, ризики й інші нюанси

Еспресо.Захід спробував з'ясувати, хто скористає від земельної реформи вже на цьому етапі, а кому доведеться почекати.
 

Для кого ринок землі запустять уже через кілька тижнів?

Запуск ринку землі запланований на 1 липня 2021 року, втім наразі скористатися правом на її купівлю/продаж зможе обмежене число українців. З цієї дати парламент дозволив українцям (виключно фізичним особам) купувати до 100 гектарів сільськогосподарської землі. Й лише з 1 січня 2024 року дозволять купувати більші ділянки – до 10 тисяч гектар для фізосіб. Тоді ж на ринок вийдуть юридичні особи, але виключно резиденти України. Вони зможуть купити також не більш ніж по 10 тисяч гектарів кожен.

Коли українську землю зможуть купувати іноземці (і чи зможуть взагалі) – наразі невідомо. Попередньо влада анонсувала референдум із цього питання. Та, незалежно від результатів голосування, іноземцям заборонено купувати землю, що розташована ближче ніж за 50 км від державного кордону України. Не зможуть купувати з 2024 року українську землю також компанії, власниками яких є громадяни країни-агресора – Росії, що входять до терористичних організацій.

Також заборона поширюється на компанії, що перебувають у власності іноземних держав або офшорів чи бенефіціара, яких неможливо встановити.

Банки також зможуть стати власниками землі. Але тільки за умови, що земельна ділянка дісталась їм як заставне майно за непогашеним кредитом. Такі ділянки фінустанови мають продати упродовж двох років після отримання права власності на земельних торгах.
 

Скільки землі можна буде продати/купити на Львівщині й за якою ціною?

На Львівщині є 340 тисяч мешканців, які зможуть скористатися своїм правом продажу землі. Саме стільки людей отримали свого часу земельні паї на території області. Загалом же в Україні власників паїв близько семи мільйонів.

Про це в коментарі для Еспресо.Захід розповів голова управи Львівської аграрної палати Ігор Вуйцик. Середній пай у Львівській області становить 1,8-2 гектари. Тобто у власності "пайовиків" на Львівщині перебуває приблизно 700 тисяч гектарів землі.

21 тисяча гривень – це лише нормативна оцінка, насправді власник паю на Львівщині може розраховувати на 45-50 тисяч за гектар"

"По факту люди скористають із відкриття ринку землі, це однозначно. Бо якщо не дозволяти людині скористатися цим правом, яке їй надала держава, – це буде несправедливо. Офіційна ціна землі має бути не нижчою від  нормативної вартості, визначеної державою. Середня нормативна оцінка по Львівській області – 21 тисяча гривень за гектар (по Україні середня ціна становить 28-30 тисяч гривень)", – зазначив Ігор Вуйцик.

Утім в аграрній палаті наголошують, що це – мінімальна ціна. Мінімальну вартість на землю держава встановлюватиме до 2030 року. Реальна ж ціна угідь – щонайменше вдвічі вища.

"Нині середня ціна землі на Львівщині – 1700-2700 доларів за гектар. Залежно від того, де ця земля розташована і якої якості. По Україні реальна ціна коливається від 1500 до 3000 доларів за гектар, залежно від регіону. Тому вважаю, що відкривати ринок потрібно. Треба дати людям скористатися таким правом, тим, хто хоче і кому це необхідно. Бо 21 тисяча гривень – це лише нормативна оцінка, насправді власник паю на Львівщині може розраховувати на 45-50 тисяч за гектар", – пояснив пан Вуйцик.

Водночас є погані новини для мешканців Львівщини із прикордоння.

Люди в прикордонних населених пунктах у 50-кілометровій зоні не матимуть права скористатись своїм правом на продаж землі

"Колишній Старосамбірський район, наприклад, межує з кордоном, а землі в 50-кілометровій зоні не можна відчужувати. Мостиський – також. Тож люди в прикордонних населених пунктах у 50-кілометровій зоні не матимуть права скористатись своїм правом на продаж землі", – каже Вуйцик.

Загалом експерти наголошують – доступною для купівлі-продажу буде зовсім невеликий відсоток землі, який не заангажований під оренду.

Економіст і завідувач кафедри державного управління Українського католицького університету Віктор Борщевський пояснює, що на першому етапі після відкриття ринку землі ринок буде швидше символічним.

"Якщо нічого не зміниться, то з 1 липня мали би відкрити можливість продажу землі. Ті, хто приватизував свої земельні угіддя, паї, зможуть продавати ці землі в межах України нашим співгромадянам. Як на мене, цей перший етап є дуже символічним. Адже не можна купувати і продавати тих земель, які вже є в оренді. Тоді як у нас фактично в оренді більшість землі. Тобто реально зараз, 1 липня, доступною для купівлі-продажу буде зовсім невеликий відсоток землі, який не заангажований під оренду. 

Іншими словами, продати землю зможуть ті люди, які мають пай і його ніхто не орендує, тобто землю, що до цього часу нікому не була цікавою", – каже Віктор Борщевський. 

Економіст вважає, що на цьому етапі влада спробує розвіяти страхи громадян щодо того, нібито всю землю скуплять великі гравці земельного ринку.

"Було багато скандалів довкола питань, мовляв, прийдуть іноземці, великі агрохолдинги і все скуплять. Щоб зняти цей момент, і впровадили етап, на якому зараз можуть купувати землю лише фізичні особи у обмежених кількостях. Юридичних осіб, агрохолдингів та іноземців не допускатимуть. Це мало би заспокоїти панічні настрої", – припускає він.
 

Етапи земельної реформи як спроба запобігти колапсу

У Львівській аграрній палаті вважають, що розмежування етапів впровадження ринку землі – розумне рішення. Упродовж стартового періоду люди зможуть побачити, як працює закон і чи працює взагалі. 

"Якби відразу дали дозвіл і юридичним, і фізичним особам одночасно скористатись правом купівлі 10 тисяч гектарів землі й одразу відкрили такий ринок, то це могло би призвести до колапсу. Хоч я не впевнений, що такі рухи навіть зараз, із 1 липня, також не призведуть до значних потрясінь, які можуть чекати на Україну, якщо держава не здійснюватиме належного контролю за реалізацієї землі, яка є в приватній власності. Маю на увазі, щоб підставні фізичні особи не скупили їх частинками. А потім вийде так, що хтось орендує землю, а її насправді вже хтось купив. Орендар тільки знатиме, що в нього закінчується термін оренди, а за два місяці до закінчення цього терміну йому заявлять, що далі не хочуть продовжувати угоду. Аби реалізувати таку схему, потрібно 5-7 років, бо саме на стільки часу рекомендовано укладати договори про оренду землі фермерським господарствам та агропромисловим комплексам", – пояснює можливі зловживання  Вуйцик. 

Якби відразу дали дозвіл і юридичним, і фізичним особам одночасно скористатись правом купівлі 10 тисяч гектарів землі й одразу відкрили такий ринок, то це могло би призвести до колапсу.

Насправді різноманітні напівлегальні механізми купівлі сільгоспугідь використовують навіть у країнах розвинутої демократії. Так, нещодавно в розслідуванні NBC News і The Land Report розповіли про те, що мільярдер Біл Ґейтс через підставних осіб викупив близько 110 тисяч гектарів землі сільськогосподарського призначення у 18 штатах.

Ніхто не може гарантувати, що іноземці в обхід законодавства не купуватимуть українську землю – кажуть в аграрній палаті.

"Умовно, через підставних осіб, таке можливо. Але в принципі законодавець передбачив, що відповідні служби Геокадастру мали би відслідковувати такі речі".
 

Відкриття ринку – далеке від досконалості

На недосконалості українських законів щодо відкриття ринку вже наголосили США та ЄС. Серед недоліків – відсутність закону, який створює часткові гарантії позик для малих фермерів. Такі позики дозволили б кожному українцю брати участь у фермерському бізнесі. Наразі ж "малим" фермерам, попри офіційний дозвіл, важко буде придбати землю через економічну кризу – вважають західні партнери України.

"Малим" фермерам, попри офіційний дозвіл, важко буде придбати землю через економічну кризу

Окрім того, законодавство не передбачає індивідуального контролю продажу землі. До прикладу, системою індивідуальних дозволів на купівлю землі, яка діє практично всюди – в Австрії, Франції, Німеччині, Угорщині, скандинавських країнах тощо. Там держава трактує землю як стратегічне майно, відтак перевіряє кожну угоду індивідуально перед тим, як видати дозвіл.

Наступне питання – походження коштів на купівлю землі. Ігор Вуйцик пояснює, що в цьому питанні дали повноваження нотаріусам: "Нотаріуси перевірять фізичних осіб, щоб вони підтвердили походження коштів. Кожен громадянин України, в якого є гроші, має право купити собі 100 гектарів землі".

Наскільки ефективним буде механізм фінансового моніторингу нотаріусами, експерти сказати не беруться.

"А як контролювати, якщо ви продаєте свою машину чи вживаний телефон або квартиру? Це доволі складний момент. Або не треба було проводити це паювання й "на халяву" роздавати. Але якщо вже роздали і люди є власниками, то як можна їх контролювати і розказувати, за скільки їм продавати-купувати. Це, як на мене, дещо шизофренічна ситуація", – вважає Віктор Борщевський. 
 

Через скуповування землі може статися продовольча криза

Іншим важливим питанням є використання земель після продажу.

"Контроль однозначно буде стосовно того, для яких цілей купується земля. Є землі сільськогосподарського призначення, відповідно, їх можуть використовувати виключно для сільськогосподарських цілей. Ви можете садити там будь-що, але те, що їх не можна переводити в іншу категорію – це однозначно". 

Утім вільний вибір сільськогосподарської культури новими власниками теж становить певну загрозу економіці, каже голова управи Львівської аграрної палати Ігор Вуйцик.

"Питання сівозмін також є дуже важливим. Для прикладу, ви купили землю, але ви не спеціаліст. Засіяли один рік ріпак, другий… Якщо й на третій рік засієте ріпак, то мало того, що він не вродиться, а й землю виснажить. Соняшник іще більше виснажує. Тому є таке поняття, як обов’язкові сівозміни. І це має контролювати або державний орган, або на рівні ОТГ громадський контроль за використанням та охороною земель".

В аграрній палаті наголошують: Україна відіграє величезне геополітичне значення у продовольчій безпеці всього світу, й застерігають, що через скуповування землі може виникнути продовольча нестабільна ситуація.

"Треба бути готовим до скуповування землі. Це може позначитися на продовольчій ситуації не лише в Україні, а й у світі. Я з колегами зустріч з іноземними фахівцями з проекту FAO (продовольча та сільськогосподарська організація ООН), і там підняли таке питання.

Українські землі активно скуповуватимуть. Люди захочуть швидко продати землю та скористати з цього. А завтра землі вже не буде.

Ми запитали, чи не буде це проблемою не лише Львівщини чи України, а проблемою всього світу. Чому я так кажу? Бо за виробництвом олії ми – другі, пшениці – входимо в п'ятірку лідерів, деяких інших культур – у десятку. В загальному Україна відіграє дуже велике геополітичне значення в продовольчій безпеці всього світу. Тому кому, як не ООН і FAO (світові організації, які забезпечують продовольчу безпеку цілого світу), піклуватись про це", – зазначив Вуйцик.

Експерт додав, що в цьому питанні надзвичайно важливою має бути роль держави. За його словами, свого часу був створений аграрний фонд, який відповідав за продовольчу безпеку, але зараз не виконує покладені на нього функції, а займається швидше бізнесом. 

"Упевнений, що українські землі активно скуповуватимуть. Люди захочуть швидко продати землю та скористати з цього. А завтра землі вже не буде. Це не тільки економічна складова, а й складова духовності нації. Бо земля – не просто товар, тому перед тим, як зробити такий важливий крок, треба добре подумати", – вважає Ігор Вуйцик.

Зауважимо, за даними Міністерства економіки, 2020 року Україна забезпечувала продовольством 150 мільйонів людей у всьому світі з власним населенням приблизно 40 млн.

Стежте за найважливішими новинами Львова, регіону, України та світу разом з "Еспресо.Захід"! Підписуйтесь на нашу facebook-сторінку.