Які зміни чекають на забудовників і покупців у 2025 році?

Львівський архітектор Сергій Іванов-Костецький розповів для "Еспресо.Захід", що змінилося в містобудуванні і яким чином ці зміни торкнулися як забудовників, так і покупців житла.

Цифровізація замість бюрократії

Сергій Іванов-Костецький називає зміни у законодавстві спробою побудувати довіру між учасниками процесу – забудовниками, державою та кінцевим споживачем. Це досягається через максимальну цифровізацію та мінімізацію людського фактора.

"Цей крок досягається через максимальну цифровізацію та мінімізацію людського фактора. Якщо раніше, до цієї реформи, будівельний бізнес часто асоціювався з "вирішенням питань" і "кумівством", то тепер правила гри змінюються радикально. Для забудовників 2025 рік це  – про максимальну вимогливість і повну цифровізацію", – каже архітектор.

За словами Іванова-Костецького про паперові дозволи, що інколи роками лежали в шухлядах, тепер доведеться забути. 

"Тепер усе – від першого дозволу на проєктування (містобудівних умов та обмежень) до введення об'єкта в експлуатацію – відбувається виключно через ЄДЕССБ (Єдину державну електронну систему у сфері будівництва – ред). Тобто будь-який забудовник просто має кожний свій крок тепер фіксувати - цифровізовувати. Кожен документ, кожна технічна умова від комунальних служб (водоканал, обленерго, газ) має свій QR-код і обов'язково реєструється в системі. Немає QR-коду – немає дозволу", – пояснює пан Сергій.

Він вважає, що персональна відповідальність проєктувальників, інженерів, експертів зростає в рази. 

"Якщо раніше можна було "взяти документи з чужої будови" (і такі випадки були), то тепер це неможливо. Система просто не пропустить проєкт, якщо його основа – геодезія чи геологія – не відповідає дійсності або містить помилки. За три такі помилки фахівець може втратити свій сертифікат на шість років! Чи відтепер будуть гравці ринку ризикувати своєю репутацією та роботою заради "швидких рішень"?", – зазначає архітектор.  

Кожній квартирі та комерційному приміщенню ще на етапі проєктування присвоять унікальний номер. 

"Це не просто номер: це детальний опис вашої майбутньої оселі – поверх, висота, ширина, матеріали, комунікації. І змінити це "на ходу" без згоди всіх власників (якщо зміни перевищують 5%) буде просто неможливо", – пояснив Іванов-Костецький.

Реформа для покупців житла – новий рівень безпеки

Покупці житла повинні радіти змінам у законодавстві, адже йдеться про вищий рівень захисту інвестицій, вважає Сергій Іванов-Костецький. 

"Головна новація – державна реєстрація спеціального майнового права на квартиру, яка ще будується. Ваша майбутня квартира буде офіційно "видимою" у державному реєстрі. Це фактично унеможливлює ситуації, коли одну й ту саму квартиру продавали кільком покупцям. Нотаріус просто не зможе оформити угоду, якщо права на об'єкт не зареєстровані в системі, або якщо є будь-які порушення

Тобто відтепер інформація як на долоні — забудовники будуть зобов'язані публікувати повну та достовірну інформацію про свої проєкти. А ваш нотаріус (який тепер є ключовою ланкою у перевірці) матиме прямий доступ до всіх дозвільних документів у ЄДЕССБ. І може перевірити відповідність усім нормам, включно з наявністю укриттів, інклюзивності тощо, і лише потім підтверджує можливість купівлі", – пояснив архітектор.

Він каже, що покупці також отримають захист від несанкціонованих змін у проєкті. Без їхньої згоди не можна змінити функціонал квартири, кількість поверхів будинку або площу більш ніж на 5%. Якщо зміни більші, забудовник має отримати згоду всіх власників і завантажити її в систему.

"Усе це означає, що ринок нерухомості стає більш прозорим і безпечним. Покупці, інвестори, інші гравці будуть краще захищені від шахрайства та недобросовісних забудовників. Звісно, реформа покликана ліквідувати корупційну складову, яка раніше закладалася у вартість квадратного метра. Це, в ідеалі, має сприяти зниженню цін, але на практиці є багато інших факторів які впливають на вартість нерухомості", – підсумував Сергій Іванов-Костецький.