Назарій Бербека. Берлінський досвід у реновації будинків, або Що робити із львівськими хрущовками?

Хрущовка, як і будь-який будинок, вимагає ремонту. І якщо вчасно почати процес реновації, ці будинки зможуть служити комфортним житлом для мешканців ще багато років. Термін експлуатації таких будинків залежить від багатьох факторів, не лише від технології будівництва. Якість будівельних робіт і матеріалів, експлуатація самого будинку мешканцями, а також геологічні умови – це все впливає на стан будинків і вони з часом потребують модернізації.

Проблематика споруд у Львові/ Що не так із хрущовками

Чимало таких будівель у Львові в досить незадовільному стані і мають багато проблем. З основних – це фізичний стан споруд: розгерметизація швів на фасадах, проблеми з ізоляцією, незадовільний стан дахів, відсутність ліфтів, утеплення, відсутність інклюзивності тощо. Щодо просторів навколо, то вони абсолютно не адаптовані до нинішньої автомобілізації, відсутні місця для паркування, що призводить до повністю запаркованих дворів, неохайних доріжок, засмічення простору тощо.

З іншого боку, це насправді досить комфортне та затишне житло, оскільки воно характеризується низькоповерховою забудовою з великими зеленими дворами. Як на мене, це безпечні райони, адже тут небагато сусідів, які один одного добре знають. За умови правильних підходів до реконструкцій, ревіталізації цих будинків, ми отримали б чудові комфортні райони, які відповідали б сучасним викликам і задовольняли всі потреби мешканців.

Приклад реконструкції в Німеччині

Гарний приклад реконструкції хрущовок – у Німеччині. На околицях Берліна зводили будинки з бетонних блоків за тими самими проектами, що і в Україні. Зараз ці будівлі не впізнати, адже вони пройшли етап модернізації: тут вбудували ліфти, будівлі утеплили ззовні, звели нові покрівлі, подекуди навіть добудували балкони і лоджі. У Східній Німеччині в деяких будинках змінили поверховість: замість п’яти поверхів будинки стали 3-4 поверховими з великими терасами. Також німці подбали про внутрішнє наповнення будівель. Наприклад, встановили великі євровікна, сучасні радіатори, нові електромережі тощо.

Якщо заглянути у двори цих районів, вони відрізняються від українських. Просторі вулиці й місця для відпочинку, великі газони, доглянуті рослини, тротуари вимощені плиткою та зменшена кількість транспорту біля будинків – це все додає району затишку й комфорту. Реставрація таких будинків можлива і моделей реновації старого житла у світі багато, ми тут не першопрохідці.

Знесення хрущовок не спрацює

Якщо говорити про закон, згідно з яким пропонують знести хрущовки та збудувати нове житло, переконаний – це не спрацює. Такий момент викличе обурення серед містян, адже залишить відкритими багато питань. Наприклад, куди мали б переселити мешканців? За якими категоріями та в якій черговості вони мали б отримувати нові квартири? Та головне – хто і як прогарантує їм виконання інвестиційних зобов’язань?

У Німеччині в 1990 роках не передавали державні квартири безкоштовно чи за символічну плату мешканцям, а держава віддавала цілі райони керуючим компаніям. Ті, своєю чергою, виплачували борги по податках і потрібних платежах, проводили відповідні ремонтні роботи будівлі, а також отримували право здавати їх в оренду чи продавати. Це дозволило реконструювати у Східній Німеччині майже 2,2 млн квартир, а це понад 20 тисяч будинків, без виселення мешканців. А завдяки численним програмам соціальної підтримки жоден з мешканців не залишився на вулиці.

Питання хрущовок можливо вирішити/ Реновація та реконструкція можливі

В Україні, на мою думку, мав би працювати такий двосторонній або трьохсторонній підхід до вирішення вказаної проблематики. Варто крок за кроком рухатися в напрямку реконструкції та відновлення цього типу житлового фонду. Необхідно створити державний фонд реновації та реконструкції забудови цього періоду, облікувати забудову, визначити будинки, які першочергово потребують реновації. Проекти реконструкції мали б фінансувати не лише за кошти державного фонду, а й місцевих бюджетів, інвесторів-забудовників, підприємств та організацій, на балансі яких перебувають ці об'єкти. ОСББ також мали б брати активну участь у реконструкції свого будинку. Міські адміністрації можуть узяти на себе функції обліку визначення черговості, супроводу проектних рішень і робіт з облаштування дворів і містобудівних просторів. За рахунок приватних інвесторів можна провести герметичні роботи по фасадах, реставрацію вхідних груп (дверей), встановлення ліфтів тощо. Також можна залучити інвестора до точкової новобудови.

Мешканці будинку на загальних зборах мають прийняти рішення про участь у програмі реконструкції, і воно вважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% загальної площі багатоквартирного будинку. Якщо співвласники не дійдуть згоди і не приймуть рішення, їхній багатоквартирний будинок буде виключено з програми.

Рішення: реставрувати й адаптувати до сучасних умов

З девелоперського досвіду можу впевнено сказати, що райони забудовані хрущовками у Львові реально можна реставрувати і якісно адаптувати до сучасних вимог. А з малоповерховою нещільною забудовою, гарними дворами з інфраструктурою, інклюзивністю, ліфтами, відновленими фасадами це житло стане комфортне для львів'ян і потрібне місту.

З правильним підходом до реновації хрущовок близько 400 будинків у нашому місті можуть отримати другий шанс на життя. У міста має бути план, адже термін придатності будинків добігає кінця. Як би цього не хотілось, але якщо нічого не робити, місто буде стикатися з незадовільним та аварійним станом таких будинків. Повномасштабна реконструкція, використання найсучасніших технологій, модернізація будинків – у будь-якому випадку, це не буде швидко. Тому ситуація потребує рішень уже сьогодні. Очікуємо, що найближчим часом парламент прийме законопроект, який передбачатиме якісний механізм реновації хрущовок.

Про автора: Назарій Бербека – львівський девелопер, громадський діяч, депутат Львівської міської ради

Редакція не завжди поділяє думки, висловлені авторами блогів.