Тіньова оренда житла у Львові: як податкова вираховує власників, які здають квартири

Голова комітету Верховної Ради Данило Гетманцев вважає, що половина української економіки в тіні. Власне, коли кажемо про тіньові ринки, то перші асоціації – алкоголь, тютюн, азартні ігри та контрабанда. Однак є ще один ринок, який працює практично повністю в тіні – ринок оренди житла. Особливо, якщо йдеться про Львів, який за час повномасштабного вторгнення став містом із найдорожчим житлом в Україні. 

За даними Дім.РІА, станом на 15 березня 2024 року середня вартість оренди однієї квартири у Львові становила 500 доларів на місяць, а у базі було близько 3000 об’єктів. Це приблизно 1,5 млн доларів, або 58 млн грн на місяць. І це дані тільки одного сайту. Як пояснив "Еспресо.Захід" керівник однієї з львівських агенцій нерухомості, приблизно 80-90% цих коштів – у тіні.

Фото: Дім.PIA

Які податки треба платити за доходи від оренди

Здавати житло в оренду, не будучи зареєстрованим підприємцем, не заборонено. Але якщо людина здає квартиру, то має сплачувати із заробітку податок на доходи фізичних осіб (18%) та військовий збір (1,5%). Відповідно до наших розрахунків, ринок оренди житла у Львові – орієнтовно 58 млн грн, тож якщо припустити, що всі ці квартири здають фізичні особи, це 11,3 млн грн податків щомісяця!

Людина, яка здає житло в оренду, зобов’язана щороку подавати декларацію про доходи. Скажімо, до 1 травня цього року зобов'язані подавати річну декларацію за 2023 рік ті, хто здавав нерухомість в оренду (або мав інші доходи, які обов’язково декларувати).

Звісно, добровільно власники житла, які здають його в оренду, декларувати доходи і платити податки не поспішають. Тому в податковій службі активізували пошук тих, хто здає житло в оренду, але не декларує цих доходів.

Як можна вичислити, які квартири здають в оренду 

"Податкові органи Львівської області регулярно моніторять відкриті соцмережі та інтернет-майданчики щодо оренди нерухомості на предмет актуальних оголошень про продаж та оренду житлової нерухомості. Також є співпраця з суб’єктами господарювання, які надають посередницькі послуги з оренди нерухомості, – каже начальник управління оподаткування фізичних осіб ГУ ДПС у Львівській області Володимир Коваль. – Відповідно до Податкового кодексу, рієлтори зобов’язані надсилати інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові угоди про оренду нерухомості до контролюючих органів за місцем своєї реєстрації. За порушення порядку та строків подання такої інформації рієлтор несе відповідальність".

У разі, якщо договір оренди посвідчує нотаріус, він також зобов’язаний передавати інформацію до податкової. Утім, на відміну від нотаріусів, діяльність яких суворо контролюють, агенції нерухомості й самі далеко не завжди працюють офіційно. Окрім того, часто навіть якщо договір оренди житла підписують за посередництвом маклера (який бере, як правило, оплату за свої послуги у розмірі місячної вартості оренди), в ньому є дані лише орендаря та орендодавця. Відтак факт укладення такого договору ніде не зафіксований, тож у податкову про нього не звітують.

Однак торік у податківців з’явився додатковий важливий інструмент, який дає можливість виявляти тих, хто має у власності кілька об’єктів нерухомості. У 2023 році імпортували дані Державної реєстраційної служби до баз даних податкової. Завдяки цьому лише на Львівщині кількість об’єктів, на які нараховують податок з нерухомості, зросла більш як на 55 тисяч.  

Звісно, якщо навіть податківці бачать, що умовний Петро Петренко має у власності п’ять квартир у Львові, їм ще треба довести, що їх здають в оренду, а люди живуть там не безкоштовно, а платять за це гроші. Однак було б бажання. Найчастіше ж власників "здають" у податкову службу незадоволені орендарі, яких, скажімо, передчасно попросили з’їхати або раптово підвищили ціну. 

Який штраф загрожує за несплату податків при здачі житла в оренду

Якщо податкова служба доведе, що особа неофіційно здавала майно в оренду, то має право самостійно визначити суму податкового зобов'язання, але не пізніше ніж через 1095 днів після останнього дня подання декларації. 

При цьому варто пам’ятати, що ухилення від сплати податків є кримінальним злочином і штраф може сягати від 51 до 85 тисяч гривень (Ст. 212 ККУ).

• Раніше "Еспресо.Захід" повідомляв про те, що податкова служба почала моніторити соцмережі, аби виявляти нелегальних продавців і навіть робити контрольні закупки в інстаграм-магазинах, аби довести порушення.